2023年的韩国楼市，像是坐了一趟失速的过山车。前一秒还在云端狂欢，下一秒就直接冲向谷底，媒体惊呼暴跌40%，说这只是噩梦的开始。但比起这个吓人的数字，更让人心里发毛的，是藏在数字背后那个已经玩了几十年的危险游戏。
01
咱们先看看场面有多夸张。
首尔，这个曾经寸土寸金的地方，公寓价格像是被戳破的气球，一些热门地段的房价，实打实地从最高点掉了三四成。
要知道，就在一年多以前，这里的氛围还是“再不买就永远买不起了”。
年轻人中流行一个词，叫“영끌”（Yeong-ggeul），意思是把灵魂都掏出来去贷款买房。
谁能想到，当初咬碎牙关上的车，这么快就变成了烫手山芋。
媒体的标题一个比一个悚动，“史诗级崩盘”、“踩踏式出逃”，搞得人心惶惶，好像天塌下来了一样。
但说实话，光看热闹没用，得往深处想想，这股风到底是怎么刮起来的？
02
最直接的那根引线，就是加息。
这事儿得从疫情那会儿说起，全球大放水，韩国也不例外，利率低到只有0.5%，简直跟不要钱一样。
便宜的钱到处乱窜，还能去哪儿？一股脑全冲进了楼市。
房价就跟坐了火箭似的往上蹿。
可好日子总有到头的时候。通货膨胀一来，韩国央行没办法了，只能猛踩刹车，从2022年开始，一口气把利率加到了3.5%。
!
这一下可就要命了。
利率涨了，意味着每个月要还的房贷变多了。
以前咬咬牙还能扛过去，现在是牙咬碎了都扛不住。
想买房的人一看这利息，也缩回去了。
买的人少了，卖的人急了，价格能不跌吗？
这就像一场击鼓传花的游戏，音乐一停，最后接到花的那个人，就只能自认倒霉。
03
如果只是单纯的加息刺破泡沫，那还好说，全世界都差不多。
但韩国这事儿，麻烦就麻烦在它有一个独门“绝技”–全租房（Jeonse）制度。
这个制度，说白了特别有意思。
租客不用每个月交租金，而是直接给房东一大笔押金，通常是房价的50%到80%。
比如一套价值1000万的房子，租客可能要拿出700万押金。
房东拿到这笔钱，两年后再原封不动地还给租客。
那你可能要问了，房东图个啥？
图的就是用这笔无息贷款去干别的事，最常见的就是–再去买一套房。
你看这个链条：房东A用租客B的押金，付了第二套房的首付，然后把第二套房租给租客C，再用C的押金去买第三套房…
这就是一个纯粹的杠杆游戏，只要房价一直涨，这个游戏就能一直玩下去，所有人都开心。
可一旦房价开始跌，问题就全爆出来了。
02
房价跌了，房东手里的房子不值钱了。
比如原来值1000万的房子，现在只值700万了，可他欠着租客700万的押金呢。
等租约到期，租客要搬走，找房东要押金，房东傻眼了–钱呢？
钱早就变成另一套同样在贬值的房子了。
他拿不出钱，租客的押金就要不回来，这就叫“逆全租”。
更黑心的，是从一开始就打着骗押金主意的。
一些人专门用很小的本钱，通过全租模式疯狂买入上百套甚至上千套小公寓（韩国叫Villa），然后把押金卷走跑路。
2023年爆出的“别墅之王”案，一个人名下有1000多套房，他一出事，上千个租客的押金，总计几百亿韩元，全打了水漂。
这些租客，很多都是刚出社会的年轻人，那笔押金可能是他们父母一辈子的积蓄。
05
这下，压力全给到了政府这边。
一边是“掏空灵魂”买房，结果房子还没捂热就成了负资产的年轻人。
他们要是断供了，银行就得跟着倒霉，金融系统都可能出问题。
另一边是拿不回押金，欲哭无泪的全租房租客。
这可都是实实在在的民生问题。
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韩国政府怎么办呢？
他们搞了一些措施，比如暂时放宽了对多套房产的贷款限制，想让市场的流动性好一点，别崩得那么快。
还给全租房诈骗的受害者提供一些低息贷款，帮他们渡过难关。
但这操作，争议也很大。
你这边救市，是不是在告诉大家，放心大胆地加杠杆，反正最后政府会来兜底？
这不就是“道德风险”吗？
这次救了，那下次泡沫吹得更大的时候，还救不救？
这个口子一旦开了，想关上就难了。
06
说到底，韩国楼市这场风暴，远不是一个“跌了40%”就能概括的。
它像一面镜子，照出了一个经济体在高速发展过后，对房地产的极度依赖。
也照出了一代年轻人在高房价压力下的无奈和脆弱。
当房子不再仅仅是住的地方，而被赋予了太多金融属性，甚至成为划分阶层的工具时，泡沫的出现几乎是必然的。
加息只是戳破它的那根针，而吹起泡沫的，是长久以来对土地和资产的狂热崇拜。
现在，韩国正试图从这场混乱中找到一条“软着陆”的路。
但这太难了，既要稳定市场，又要挤出泡沫，还要安抚民众，就像在走钢丝，哪一步都不能错。
这个过程，注定是痛苦而且漫长的。
当资产价格的涨跌，能够如此轻易地决定一代人的幸福甚至命运时，我们是不是应该停下来想一想，这种发展的模式，到底哪里出了问题？
一个健康的社会，财富的衡量标准，真的只能是那几串房价数字吗？
这或许不只是韩国一个国家需要回答的问题。
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创作声明：本文基于公开报道的韩国房地产市场事件创作，主要信息来自《韩国中央日报》、《路透社》、《财经网》等媒体报道和公开资料。
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